Il Consulente Finanziario fornisce una panoramica sull’investimento immobiliare legato alla nuda proprietà.
Mentre il mercato immobiliare fatica ad uscire dalla crisi, ad esclusione di alcune aree (si veda Il Caveau nr 56), le compravendite di nuda proprietà hanno mantenuto un trend di costante crescita. Negli ultimi tempi sono stati lanciati anche nuovi progetti imprenditoriali che si basano interamente su questa forma di investimento immobiliare.
Ma procediamo con ordine: vediamo, innanzi tutto le caratteristiche principali di questo istituto.
Si tratta di una compravendita in cui il venditore dell’immobile rimane titolare del diritto di vivere nella propria abitazione vita natural durante, mentre l’acquirente si limita ad acquistare ad un prezzo più conveniente un immobile, di cui diventerà proprietario pieno solo al momento della rinuncia all’usufrutto o al decesso del venditore.
Quali sono i vantaggi per ciascuna delle parti del contratto?
Dal punto di vista del venditore, che di norma è una persona anziana, si tratta di ricavare un “gruzzoletto” senza dover uscire di casa e/o contrarre prestiti ipotecari o di credito al consumo. In sostanza si mantiene fino alla propria morte la possibilità di rimanere nell’immobile in cui si è trascorsa una vita, senza più essere gravati delle spese di manutenzione straordinaria dello stesso.
Dal lato di chi compra è evidente che il prezzo sarà più conveniente, in quanto non si pagherà l’intero valore della proprietà, ma soltanto una “fetta” decurtata dell’usufrutto, che rimane in capo al venditore. Inoltre l’usufruttuario resta il soggetto fiscalmente rilevante fino a quando rimarrà in vita, mentre l’acquirente è libero di rivendere la nuda proprietà in qualunque momento, senza dover avere alcun consenso dell’usufruttuario.
Solitamente sono soprattutto gli anziani a ricorrere a questa forma di transazione immobiliare. E’ evidente il motivo: 8 milioni di pensionati non arrivano a 1000 euro al mese e il mantenimento di un immobile è sempre piuttosto oneroso, specie con riguardo agli interventi di manutenzione straordinaria.
I numeri parlano chiaro: siamo passati da 2 transazioni ogni cento dei primi anni 2000 all’attuale 10 per cento. Roma e Milano sono le principali città in cui si è sviluppato questo mercato.
Immobiliare.it ha reso noto che negli ultimi cinque anni, gli annunci di vendita di questo tipo sono aumentati con una media del 3% annuo ed ai primi posti si trovano città come Genova e Torino.
Tecnocasa ha invece indagato nel dettaglio le motivazioni che portano un cittadino a optare per questa scelta, sia in acquisto che in vendita.
In alcuni casi sono i figli stessi a proporre la vendita della nuda proprietà per poter affrontare i costi di un aiuto domestico per i genitori (badanti, infermiere, ma anche solo un aiuto per la pulizia della casa).
Oppure si tratta di persone di una certa età che vogliono sostenere i figli che aprono un’attività e che non riescono ad ottenere un prestito da un Istituto di credito o semplicemente anziani senza eredi che vogliono godersi gli ultimi anni di vita in modo più sereno.
Complice la crisi, vendono anche le famiglie e i disoccupati.
Ma come si calcola il valore della nuda proprietà?
Il valore della nuda proprietà dipende dal valore del diritto di usufrutto, che si basa sull’aspettativa di vita dell’usufruttuario e che è in funzione dei seguenti fattori:
- sesso
- età
- stato di salute
Periodicamente il Ministero dell’Economia e delle Finanze redige una tabella dei coefficienti necessari alla determinazione del valore dell’usufrutto, che si calcola moltiplicando il valore di mercato del bene immobile per i tassi legali vigenti al momento della compravendita e per il coefficiente ricavato dalla tabella.
Stabilito il valore dell’usufrutto, non resta che sottrarlo al valore del bene immobile, determinando così il valore della nuda proprietà.
Maggiore sarà l’età dell’usufruttuario (e quindi minore il valore dell’usufrutto) maggiore sarà il costo della nuda proprietà, mentre un usufruttuario giovane determinerà un più alto valore dell’usufrutto e quindi un abbattimento del costo della nuda proprietà.
Ad esempio: un quarantenne può vendere la nuda proprietà per una somma pari al 15% del valore di mercato dell’immobile, pertanto qualora avesse necessità di incassare un importo maggiore potrebbe accordarsi col venditore e stabilire che il diritto di usufrutto sia a tempo determinato (5 o 10 anni).
Inoltre la plusvalenza generata dalla vendita della nuda proprietà dopo 5 anni e un giorno dall’acquisto non è assoggettata a tassazione ai fini delle imposte sul reddito.
Ma vanno considerati attentamente anche i potenziali svantaggi di una simile operazione: da un canto il venditore priva i propri eredi della possibilità di subentrargli nella proprietà del bene immobile (facoltà del tutto legittima, beninteso). Inoltre, se l’usufrutto è a tempo determinato, scaduto il termine, l’usufruttuario si ritroverebbe senza casa in cui vivere e senza possibilità di vendere un immobile la cui proprietà è passata interamente al nudo proprietario.
E’ un dato di fatto poi che l’acquisto di una nuda proprietà contenga in sé il rischio che l’immobile nel corso del tempo subisca un deprezzamento tale da provocare una perdita patrimoniale per la parte acquirente. Ciò sia per l’andamento del mercato immobiliare, sia per le eventuali spese di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario.
In conclusione, l’acquisto di una nuda proprietà è quindi da intendersi come un investimento di natura finanziaria e speculativa basato su calcoli puramente statistici e sulla speranza di rivalutazione del valore degli immobili nella zona in cui si è effettuato l’acquisto e come tale deve essere opportunamente valutato sotto il profilo della capacità economica e del rischio tollerabile.
